从“水岸江南”小区被拆事件看小产权房

【摘要】小产权房是有产权，应该是一种本身合法的建筑，任何非法的建筑如在农用地上建造的房屋，都应该被排除到小产权房的概念之外。小产权房虽然在法律上有很多障碍，但是这些障碍基本都是针对其流转而言

小产权房是时下房地产市场中最为热门的一类房产类型，不论是普通大众，还是房地产开发商，亦或是研究房地产的学者，都对其有自己的认识，且众说纷纭，莫衷一是。小产权房并非一个法律概念，什么是小产权房？我们先从众所周知的北京市“水岸江南”小区被拆事件来分析。
　　2010年6、7月份，北京市怀柔区杨宋镇梭草村“水岸江南”小区被拆除的事在媒体上被炒得沸沸扬扬，绝大部分媒体都把这些被拆除的小区称作小产权房，甚至，央视在2010年6月2日《新闻1+1》节目中也将这些被拆除的小区称作小产权房。从媒体披露的信息来看，“水岸江南”小区的开发商是伍陆风情生态种植园，该种植园以非本集体经济组织成员的身份按照《农村土地承包法》规定的程序，即经过三分之二以上村民同意，承包了“水岸江南”小区所占用范围内的土地。从目前公开的信息看，“水岸江南”小区系伍陆风情生态种植园在农用地上进行建造的房屋，且该农用地并没有经过农用地转用的审批。2010年6月2日《新闻1+1》节目中，该节目的特约评论员、北京大学法学院王锡锌教授认为，“水岸江南”小区并非典型意义上的小产权房。本律师则更进一步认为“水岸江南”小区并非严格意义上的小产权房，真正的小产权房不是违法建筑，不应该有被拆的命运。
　　本律师认为，小产权房是指符合规划在农村建设用地上建造的房屋，主要是在乡镇企业建设用地上、乡镇村公共设施和公益事业用地上以及宅基地上建造的房屋，其中包括在农村集体建设用地上由乡镇政府或者村委会单独开发或者联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇证或者村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的住宅楼房。
　　小产权房是有产权，而非无产权，只是这种产权不大，有产权就应该是合法的，应该是一种本身合法的建筑，任何非法的建筑如在农用地上建造的房屋，都应该被排除到小产权房的概念之外。小产权房虽然在法律上有很多障碍，但是这些障碍基本都是针对其流转而言。
　　综上，占用农用地建设的“水岸江南”小区实际上并非真正意义上的小产权房。根据《农村土地承包法》第17条之规定，作为承包人的伍陆风情生态种植园必须维持所承包土地的农业用途，不得用于非农建设。伍陆风情生态种植园将该块农用地用于房地产开发并向外售卖，其行为严重违反了我国的土地用途管制制度，是一种严重违法行为。“水岸江南”小区不言而喻的成为典型的违法建筑，这也恰恰是政府对其重拳出击、强行拆除的真正原因所在——尽管，政府对“水岸江南”小区的强制拆除是否合法或合理本身也还是一个需要进一步讨论的问题。

　　赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。
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