回迁房买卖中被安置人以居住权抗辩不成，合同被判有效

        【摘要】

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。然而在现实生活中，未获得房屋产权证的回迁房买卖却时有发生，面对这种不稳定的交易，买房人如何在风险中保障合同的有效履行，如何在纠纷中维护自身的合法权益？虽然该管理办法规定未依法取得登记权属证书的房地产不得转让，但该规定属于管理性禁止规范，旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，并不因此影响合同的效力。下面通过本案的介绍，让我们更深入地理解这些问题。

　　【案情简介】

　　原告唐某诉称：三被告甲乙丙系父子关系，乙与丙系甲之子，被告甲之妻姜某生前承租的公房二间，后拆迁，姜某、甲、乙、丙作为被安置人口，拆迁公司就地安置姜某叁居室壹套。后姜某、被告甲与我签订《房屋转让合同》。约定将该三居室回迁房一套，出让给我，转让价格为48万余元。该合同经公证处公证。合同签订当日，我向姜某、甲交纳了买房款，并以姜某名义支付了危改购房款及公共维修基金。不久姜某死亡，后回迁房屋落成，原告入住该房至今。

　　现因该处住宅的房产证已下发，登记在姜某名下。进行房产过户的过程中需要对上述房屋转让合同的合法性进行法律确认，故诉至法院，要求确认原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效。

　　另，原告向法院提交三份公证书，内容概括如下：

　　1、被告甲在公证处办理公证，声明回迁房的产权证虽未下发，但该房所有权益均应属原告所有并且无论何时都会无条件协助原告办理该房的产权过户手续。

　　2、被告丙在公证处办理公证，声明放弃继承姜某所有的遗产（包括动产和不动产）的权利。

　　3、在公证处，就售房一事，公证处对被告甲的陈述进行了证据保全。在该次谈话中，被告甲陈述了拆迁与售房过程，认可收到了原告的购房款，并确认以姜某名义向拆迁公司支付的购房款及公共维修基金实为原告付款。

　　被告乙、丙辩称，二人系被告甲与姜某之子，均在此居住，户籍亦在该址，与姜某形成共居关系。拆迁时，姜某与甲未征得二人同意，擅自将回迁房屋出售，导致我二人无处居住。现认为拆迁房屋是公房，我有居住权，姜某和甲无权买卖，该房屋转让合同应属无效，故不同意原告的诉讼请求。

　　被告丙还辩称，签字声明放弃我母亲遗产的继承权，不是我的真实意思表示，是受甲威胁所为，要求收回，并且不同意原告的诉讼请求。

　　【审判结果】

　　姜某承租房屋拆迁后回迁房，在回迁房屋未落成之前，其与甲自愿将回迁安置的权利转让给原告，该转让行为不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，应认定有效。姜某作为被拆迁人，取得了拆迁权益后，按照拆迁的相关政策精神，应自行对共居人进行安置。现原告已按合同约定支付了全部价款并入住，该合同已实际履行，姜某的去世不影响该合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于管理性禁止规范，旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，并不因此影响合同的效力。且回迁房屋的产权后亦实际登记在姜某名下。现原告要求确认其与姜某与被告甲之间的房屋买卖合同有效，于法有据，本院予以支持。被告乙、丙主张该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告乙、丙认为姜某、甲处分回迁房屋的行为侵犯了其拆迁安置的权益，应另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：确认姜某、被告甲与原告唐某签订的《房屋转让合同》有效。

　　【律师评析】

　　依据相关法律法规的规定，购房者如果购买未依法取得房屋所有权证的房屋是存在很大风险的。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此，在未取得房屋所有权证之前，从法律上来讲，还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的，此种房屋一旦转让，可能会因卖方不具备处分权而导致买卖合同无效或在房屋过户时遇到障碍，从而无法实现房屋交易。

　　本案中，原告诉求之所以能够获得法院支持，主要有以下原因：

　　第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于管理性禁止规范，旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，并不因此影响合同的效力。在回迁房屋未落成之前，原告甲及其妻子姜某自愿将回迁安置的权利转让给原告，该转让行为不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，应认定有效。

　　第二，原告已按合同约定支付了全部价款并入住，该合同已实际履行，姜某的去世不影响该合同的效力。

　　第三，证据确实充分。原告在购买回迁房时，也充分考虑了其中的风险，因此分别作了《房屋买卖合同》公证、房屋产权归属协议公证、被告丙放弃继承权的公证、在公证处做证据保全等，这为其维权起到了很重要的作用。

　　结合本案，房与法苑房产律师团队为您总结了一些二手房不能买卖的情形，希望对您购房有所帮助：

　　1、未依法取得房屋所有权证的房屋；

　　2、违章建筑的房屋；

　　3、所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋；

　　4、鉴定为危房的房屋；

　　5、在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）；

　　6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；

　　7、已经抵押，并且未经抵押人同意出售的房屋；

　　8、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

　　9、已经出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋；

　　10、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房；

　　11、侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊规定不允许转让的房改房；

　　12、存在超标未经处理的房改房；

　　13、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

        赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、婚姻家庭纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。 免费咨询热线：13601293418  房与法苑婚姻家庭律师网：www.zhnls.com 房与法苑房产律师网：www.fang422.com 互动博客：http://blog.sina.com.cn/znlawyer