央产房上市交易必须定点代理么？

【摘要】根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，央产房的上市交易可以委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续，也可以自行办理。
　　【案情简介】
　　甲某（买受方）、乙某（出卖方）、丙公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲乙双方委托丙方居间代理，促成甲乙双方订立《房屋买卖合同》，并完成委托的其他服务事项。乙方出售的涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房。成交价格为62万元，不包括居间服务费、过户服务费及房产过户时发生的各项税费。甲方支付代理费1万元。甲方付款义务为将购房定金2万元交付乙方。丙方自甲乙双方在房屋土地管理局办理完权属过户手续之日起3个工作日内，将房屋剩余款项转付给乙方。同日，甲某与乙某签订《房屋买卖合同》，双方对出售房屋位置、产权情况、成交价格、付款方式的约定与前述《房屋买卖居间合同》相同，并约定乙方同意甲方居住到5月底进行过户，双方任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等，致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过10个工作日，守约方有权解除合同。上述合同签订当日，甲某向乙某支付购房定金2万元，又向丙公司支付代理费1万元。
　　甲某起诉至法院称，乙某拒绝协助其办理过户手续，故要求乙某继续履行房屋买卖合同，并按约定配合办理过户手续。
　　乙某辩称，我与丙公司签订的《房屋买卖居间合同》及我与甲某签订的《房屋买卖合同》应属无效。我所售房屋系中央在京单位已购公有住房。签订合同后得知，国家有关主管部门对央产房上市出售及交易明确规定，即央产房上市出售遵循统一市场、定点代理的原则，但丙公司不是定点交易代理服务机构，不能承担该项工作。丙公司应明知这一规定，却未如实履行告知义务。我在获知丙公司没有代理资质后，为规避房屋出售时可能存在的风险及丙公司无法完成代理服务的实际情况，要求解除《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》。我的要求符合法律规定，不应承担违约责任。
　　第三人丙公司述称，乙某所述关于央产房上市交易管理规定并非国家法律，没有强制性，我公司有权代理央产房的上市交易。不同意解除合同。
　　【审理结果】
　　一审法院经审理认为，甲某与乙某、丙公司签订的《房屋买卖居间合同》及甲某与乙某签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依合同约定履行己方应负义务。根据《房屋买卖居间合同》约定，甲某与乙某同意到5月底进行过户，并约定应于办理房产过户前3个工作日内将剩余房款交至丙公司，现甲某未按约定履行支付剩余购房款的义务，故其作为先履行义务方无权要求乙某履行房产过户的义务。甲某要求乙某为其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，可待条件成就后另行主张。乙某以丙公司不是中央在京单位已购公有住房上市出售定点交易代理服务机构为由主张合同无效的答辩意见，没有法律依据，不予采信。据此，一审法院作出判决：驳回甲某的诉讼请求。
　　判决后，甲某不服提出上诉。二审法院经审理认为，一审法院确认合同有效正确。乙某以丙公司不是中央在京单位已购公有住房上市出售定点交易代理服务机构为由主张合同无效的抗辩意见，依据不充分。根据双方合同约定，甲某与乙某同意于5月底进行过户，并约定甲某应于办理过户前3个工作日内将剩余房款交至丙公司。双方在实际履行合同过程中，乙某致函丙公司要求解除居间合同和买卖合同，因此时双方约定的甲某应将剩余房款交至丙公司的时间尚未届满，故在支付购房款方面，甲某并未违约。为此一审法院认为甲某未按约定履行支付剩余购房款的义务，故其作为先履行义务方无权要求乙某履行房产过户的义务的认定不当，本院予以纠正。故对甲某要求乙某为其办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求应当予以支持。综上，作出判决：1、撤销原判；2、乙某在本判决生效后30日内协助甲某办理涉案房屋的过户手续。
　　【赵娜律师法律评析】
　　央产房上市出售的定点交易代理
　　本案的涉案房屋性质为央产房，所谓央产房，也叫中央在京单位已购公有住房，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。
　　根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第3条规定：“中央在京单位已购公房上市出售遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则。”第5条：“交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构（以下简称定点交易机构），承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。”第6条：“出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。”第14条：“交易办公室定期公布定点交易机构名单。定点交易机构应依据本办法及相关规定，按照提高效率、方便交易的原则，为出售人代理交易并办理相关手续。定点交易机构应按法律及相关政策规定合理收费。定点交易机构违反本办法及相关规定，不能向交易人提供有效服务的，将取消其定点交易资格。”上述规定不难看出，央产房的上市交易可以委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续，而不是必须，所以当事人也可以自行办理过户。
　　赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。
　　免费咨询热线：13601293418 互动博客：http://blog.sina.com.cn/znlawyer